Wie die jüngsten Statistiken aus den USA zeigen, stellt sich der
Immobilienmarkt auch im März weiterhin robust dar: So konnten die
Verkäufe bestehender Einfamilienhäuser erneut zulegen (+0,3%), obwohl
sie schon im Februar ein deutliches Plus von 5,0% auswiesen. Bei
Neubauten fiel der Umsatzzuwachs mit +13,6% sogar aussergewöhnlich
kräftig aus – der stärkste Anstieg seit fast 13 Jahren.
Diese auf den ersten Blick beeindruckenden Daten können jedoch nicht
darüber hinwegtäuschen, dass der übergeordnete Trend am Immobilienmarkt
eindeutig nach unten gerichtet ist. Bei bestehenden Häusern liegen
die Verkäufe bereits im vierten Monat in Folge unter dem Vorjahresniveau
– bei Neubauten bewegen sie sich mittlerweile seit zwei Monaten unter den
Werten des letzten Jahres.
Auch in der Preisentwicklung ist die nachlassende Dynamik zu erkennen.
Während Ende 2005 Preissteigerungsraten von über 16,0% (gegenüber dem
Vorjahr) zu verzeichnen waren, sind die Zuwächse im März auf nur noch
7,4% geschrumpft. Im Westen der USA sind bei Wohnungen und
Apartments sogar absolute Preisrückgänge gegenüber dem Vorjahr von
3,7% auszumachen! Offensichtlich waren die hohen Umsätze nur durch
erhebliche Zugeständnisse bei den Preisforderungen der Verkäufer zu
realisieren – eine »echte« Robustheit des Marktes kommt daher in den
Verkaufszahlen nicht zum Ausdruck.
Im Hinblick auf die konjunkturellen Bremseffekte, die vom
Immobilienmarkt auf die gesamtwirtschaftliche Konjunkturdynamik
ausgehen, ist jedoch die Preisentwicklung von herausragender Bedeutung:
Sinkende Preissteigerungsraten haben einen langsameren Vermögenszuwachs
bei den privaten Haushalten zur Folge, so dass die Verbraucher
ihre Spartätigkeit tendenziell ausdehnen werden, was zu Lasten der
Konsumausgaben geht. Dieser negative Vermögenseffekt, der letztlich zu
einer merklichen
Verlangsamung des Wachstumstempos der US-Volkswirtschaft führen
wird, ist also bereits im Gang, ungeachtet der guten Umsatzentwicklung im
Februar und März.
Darüber hinaus deutet alles darauf hin, dass sich der Immobilienmarkt in
den kommenden Monaten weiter abkühlen wird. So liegen die – als
Frühindikatoren fungierenden – Anträge für Hypothekenkredite im April
mittlerweile um knapp 20% unter dem Vorjahresniveau, der grösste
Rückgang seit zehn Jahren! Die vielfach gehegte Erwartung, mit dem
Beginn der Immobiliensaison im Frühjahr würde wieder eine Belebung
einsetzen, hat sich damit offensichtlich als falsch erwiesen. Vielmehr zeigt
sich, dass die deutlich gestiegenen Kapitalmarktzinsen eindeutig
dämpfend wirken.
Allein durch den bislang vollzogenen Zinsanstieg ist somit eine
fortgesetzte Abschwächung des Immobilienmarktes im Laufe der nächsten
sechs Monate vorgezeichnet. Folglich wird sich der Abwärtstrend bei den
Verkäufen und auch den Preissteigerungsraten fortsetzen – der negative
Vermögenseffekt ist damit noch längst nicht zu Ende, sondern wird künftig
vielmehr immer stärker zum Tragen kommen.
Für den mittelfristigen Wachstumsausblick der US-Wirtschaft bleiben die
Perspektiven daher unverändert. Eine merkliche Abschwächung beim
Konsum wird das BIP-Wachstum bereits im laufenden Quartal erkennbar
belasten. Darüber hinaus sollte im 2. Halbjahr die gesamtwirtschaftliche
Expansionsrate unter das inflationsneutrale Potentialniveau sinken. Vor
dem Hintergrund der unübersehbaren Bremseffekte, die inzwischen von
der restriktiven Geldpolitik ausgehen, wird die Notenbank folglich den
Zinserhöhungszyklus bald beenden. Wir rechnen mit einer letzten
Anhebung des Tagesgeldsatzes im Mai auf 5,00%, bzw. spätestens im Juni
auf 5,25%. Anschliessend werden die Währungshüter abwarten und
beobachten, wie umfangreich die dämpfenden Wirkungen der bisherigen
Zinserhöhungen ausfallen. Ein Überschiessen halten wir in Anbetracht des
freundlichen Inflationsausblicks für äusserst unwahrscheinlich.
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