Die Rezession am Immobilienmarkt nimmt immer bedrohlichere Ausmasse an

Seit mehr als zwei Jahren steckt der US-Wohnungsmarkt in einer Rezession. Die Zahl der Baubeginne ging von ihrem Höhepunkt bei 2,3 Mio. um mehr als die Hälfte auf nur noch 1,0 Mio. Einheiten zurück. Gleichzeitig ist zum ersten Mal seit über fünfzehn Jahren wieder zu beobachten, dass die Hauspreise spürbar sinken, wobei der bisherige Negativrekord von 1991 sogar überboten wurde (vgl. Abbildung 2).

Angesichts dieser extremen Entwicklungen stellt sich die Frage, wie lange die Krise am Immobilienmarkt noch andauert und vor allem, ob und in welchem Ausmass sich der Preisverfall fortsetzen wird. Denn je stärker die Preise unter Druck geraten, desto grösser der Schaden für die Gesamtwirtschaft: Wegen Überschuldung kommt es zu immer mehr privaten Konkursen und die Haushalte können weniger »Cash« aus ihrem Immobilienvermögen realisieren.

Immobilienpreise in Relation zum Haushaltseinkommen

Eine erste Orientierung bietet in diesem Zusammenhang die Gegenüberstellung der Häuserpreise mit den privaten Einkommen – ein Mass für die Erschwinglichkeit von Eigenheimen.

Abbildung 1: Einkommen steigen wieder schneller als Preise!

Aus Abbildung 1 geht hervor, dass die Haushaltseinkommen seit zwei Jahren wieder stärker als die Immobilienpreise steigen, was in Anbetracht der dort zu beobachtenden Rückgänge allerdings auch kein Wunder ist. Die sogenannte Price-Income-Ratio, die den Hauspreisindex in Relation zur Einkommensentwicklung stellt, hat sich daher ausgehend von ihrem Höchststand im Jahr 2005 bereits deutlich verringert und spiegelt demnach einen Abbau des zuvor aufgelaufenen Ungleichgewichts wider (vgl. Abbildung 2). Von dieser Seite sollte es damit für die US-Bürger tendenziell leichter werden, Wohneigentum zu erwerben.

Abbildung 2: Eine Price-Income-Ratio deutlich unter 1,0 ist nicht ungewöhnlich!

Das Problem bei diesem Vergleich ist allerdings, dass es in der Vergangenheit lange Phasen gab, in denen die Immobilienpreise langsamer als die Einkommen gestiegen sind, mithin die Price-Income- Ratio deutlich unter ihrem aktuellen Niveau lag. Insofern kann aus dem jüngsten Rückgang der Price-Income-Ratio nicht der Schluss gezogen werden, der Preisverfall wäre schon weit fortgeschritten und müsste bald enden.

Die Orientierung an diesem Mass wird zusätzlich dadurch erschwert, dass im Rahmen einer massiven Konjunkturabkühlung die Einkommenszuwächse zwangsläufig kleiner werden. In diesem Fall würde sich der Abwärtstrend der Price-Income-Ratio spürbar verlangsamen.

Mietnieveau als Vergleichsmassstab

Selbst wenn Immobilien grundsätzlich erschwinglicher sind, stellt sich jedoch die Frage, ob es nicht günstiger ist, ein Haus zu mieten, statt zu kaufen, was zur Price-Rent-Ratio führt. Wir hatten diese Grösse bereits ausführlich im Rahmen unseres Zinsforums im Februar 2007 erläutert und schon damals auf den bevorstehenden Preisverfall hingewiesen.

In den vergangenen zehn Jahren ist der Quotient von Hauspreisen zu -mieten im Zuge des boomenden Immobilienmarktes markant gestiegen und lässt damit eine deutliche Überbewertung erkennen. Zwar hat sich diese im vergangenen Jahr wieder zurückgebildet (vgl. Abbildung 3) – im historischen Vergleich ist sie jedoch nach wie vor ausgesprochen hoch. Offensichtlich ist trotz der jüngsten Preisrückgänge weiterhin ein markantes Ungleichgewicht bei den Hauspreisen auszumachen.

Abbildung 3: Im Vergleich zu den Mieten sind die Hauspreise immer noch sehr hoch!

Damit sich dieses nachhaltig verringert, müssen die Immobilienpreise über mehrere Jahre erkennbar langsamer zulegen als die Mieten bzw. muss sich der Preisrückgang fortsetzen. Aber selbst wenn die Preise weiter mit dem aktuellen Tempo sinken, würde die Price-Rent-Ratio erst Ende 2009 die »Gleichgewichtsmarke« von 1,0 erreichen. In diesem Szenario ist unterstellt, dass die Mieten unverändert um 4,0% pro Jahr zulegen, was eindeutig als optimistisch zu bewerten ist. Denn der Überhang an unverkauften Häusern wird das Angebot an Mietobjekten erhöhen, was den Mietanstieg begrenzen sollte. Darüber hinaus dürfte auch die aktuelle Konjunkturschwäche dämpfend wirken.

Damit der Hauskauf im Vergleich zum Mieten wieder als attraktiv angesehen wird, muss also noch einige Zeit ins Land gehen und vor allem muss der Preisverfall längere Zeit andauern.

Angebot und Nachfrage

Eindeutig pessimistisch fällt der Ausblick auch aus, wenn der immense Überhang an leer stehenden bzw. unverkauften Häusern betrachtet wird. Gemessen an den aktuellen Umsatzzahlen würde es derzeit knapp zehn Monate dauern, bis alle angebotenen Einfamilienhäuser verkauft wären – ein fast 20-jähriger Höchststand.

Des Weiteren ist eine deutliche Sättigung des Marktes zu erkennen, wenn man berücksichtigt, wie viele Familien in den letzten Jahren in ihre eigenen vier Wände gezogen sind. Die Eigenheimquote hat im Zuge des Immobilienbooms mit 69,0% einen absoluten Höchststand erreicht und ist bislang nur wenig gesunken (vgl. Abbildung 4).

Abbildung 4: Der Häusermarkt ist für lange Zeit gesättigt!

In den nächsten Jahren wird hier der Trend im Zuge der nachhaltig strengeren Kreditvergabestandards nach unten zeigen. Auf das hohe Angebot an Häusern trifft somit eine geringere Nachfrage, sodass auch aus dieser Perspektive die Preise weiter sinken müssen.

Fazit: Das Ende des Preisverfalls ist noch nicht abzusehen

Die Rezession am Immobilienmarkt startet mittlerweile ins dritte Jahr und ein Ende der Durststrecke ist bislang nicht auszumachen. Die im Vergleich zu den Mieten immer noch extrem hohen Häuserpreise werden nach unserer Einschätzung wegen des grossen Angebotsüberhangs bis Ende nächsten Jahres um nochmals rund 10% sinken – wobei das Risiko dieser Prognose eindeutig in einer noch ausgeprägteren Abwärtsdynamik liegt.

Auf die historisch beispiellose Hausse der Immobilienpreise Anfang dieses Jahrzehnts folgt damit eine ebenso ausserordentliche, bislang nicht da gewesene Schwächephase. Wir müssen uns daher auf eine weiter steigende Zahl an Konkursen und geringere Einkommenszuflüsse aus Immobilienvermögen einstellen – die Belastungen für den privaten Konsum haben also noch längst nicht ihren Höhepunkt erreicht.

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